11. août, 2017

Propriétaire et expatrié : comment gérer votre bien en location depuis l’étranger

Homepilot7 avril 2017

Près de 2,5 millions de français vivent à l’étranger, un chiffre en augmentation depuis plusieurs années. Pour beaucoup de propriétaires partant en expatriation, la question de la gestion du bien immobilier qu’ils laissent derrière eux est une étape clé des préparatifs. Vendre ou louer ? Quels meubles laisser ? Quel impact fiscal ? Comment gérer la location depuis l’étranger ? Des questions dont les réponses ne sont pas toujours évidentes. Voici nos meilleurs conseils.

Quels meubles et effets personnels laisser ?

Louer meublé, plutôt que vide, présente de nombreux avantages. Un meublé est souvent plus attractif fiscalement. Cela vous permet de laisser vos meubles et vous aurez plus de flexibilité pour récupérer le logement à votre retour.

Un logement complètement équipé avec tous les éléments de confort moderne est préférable. Mais attention à ne pas trop équiper. Un locataire aura souvent sa propre décoration. Il souhaitera également avoir un peu d’espace pour mettre un ou deux petits meubles. Une façon pour lui de se sentir chez soi. Nous vous conseillons donc de retirer les objets décoratifs ainsi que les meubles non fonctionnels, qui peuvent présenter un frein à la location.

Enfin, si vous avez des meubles ou effets personnels auxquels vous attachez une importance particulière, nous vous conseillons de les entreposer en attendant votre retour. Votre futur locataire n’y attachera sans doute pas la même importance, et n’y apportera pas nécessairement le même soin dans l’entretien.

A qui confier la gestion ?

Soyons francs : gérer votre location à distance est compliqué. Il est possible de gérer la partie administrative à distance, les quittances, les encaissements, la régularisation des charges, etc. Mais la gestion des aspects opérationnels est beaucoup plus compliquée. La communication avec le locataire quand vous n’êtes pas sur le même créneau horaire, la gestion d’éventuelles interventions d’entretien, ou tout simplement la recherche d’un nouveau locataire peuvent vite tourner au cauchemar. Nous vous conseillons de déléguer ces aspects opérationnels à une personne ou un intermédiaire de gestion locative de confiance.

Quel impact fiscal ?

La fiscalité des revenus fonciers français pour les résidents étrangers est complexe. L’imposition dépend en effet du pays d’accueil. Dans tous les cas, vous restez imposable en France des revenus fonciers, de la taxe foncière et de l’impôt sur la fortune (ISF). Vous devrez déclarer vos revenus fonciers français en France et dans votre pays d’accueil. Certains pays ont signé des conventions évitant la double imposition avec la France. Pour les autres pays, il est probable que vous ayez à payer deux fois.

Bon à savoir : si vous souhaitez vendre votre bien après l’avoir mis en location, cela peut également impacter votre fiscalité. En effet, vous serez alors soumis à l’impôt sur la plus-value. Ainsi, dans certains cas, il peut s’avérer plus intéressant de vendre votre résidence principale avant votre départ, plutôt que de la mettre en location dans un premier temps et de la vendre ensuite.

Comment récupérer mon logement à mon retour ?

Au terme du bail, vous pourrez récupérer votre logement à titre de résidence principale. Pour ce faire, vous devrez envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à votre locataire respectant le préavis. Il est de trois mois avant la fin du bail en location meublée et de six mois avant la fin en location vide. Par ailleurs, la durée légale d’un bail est d’un an en location meublée et de trois an en location vide. Ainsi, une location meublée vous laisse plus de flexibilité pour récupérer votre logement.

Bon à savoir : des restrictions peuvent s’appliquer quant à la possibilité de donner congé, notamment en fonction du niveau de ressources et de l’âge de votre locataire.

 

18. juil., 2017

Les Nouvelles

 

14. juin, 2017

Ma question sur la simplification des conditions de délivrance et de transmission des certificats de vie pour les Français résidant à l’étranger

jyleconte / le 09/06/2017

Le Journal officiel a publié hier une question écrite que j’ai adressée au nouvel occupant du Quai d’Orsay. Elle concerne la lancinante question de la simplification des conditions de transmission des certificats de vie. En voici son contenu :

 » M. Jean-Yves Leconte souligne à M. le ministre de l’Europe et des affaires étrangères l’importance de la simplification des conditions de délivrance et de transmission des certificats de vie dont nos compatriotes résidant à l’étranger ont besoin pour faire reconnaître leurs droits au versement de leurs pensions de retraite.

En effet, le Conseil constitutionnel a invalidé l’article 55 de la loi n° 2016-1827 du 23 décembre 2016 de financement de la sécurité sociale pour 2017, article portant sur la transmission dématérialisée des certificats de vie en considérant que cette disposition n’entrait pas dans le périmètre de cette loi.

Au-delà des pays où des conventions bilatérales en matière d’état-civil sont signées (Allemagne) ou en cours de négociation, ce sont les personnes vivant dans les pays les plus éloignés qui continuent à recevoir par la poste chaque année, de manière aléatoire, plusieurs demandes de certificats de vie de la part de chacune de leur caisse de retraite. Dans certains pays les demandes arrivent parfois si tardivement que le versement de la pension est déjà interrompu.

Les retards et aléas de certains services postaux étrangers sont connus et identifiés. La transmission par voie dématérialisée de la demande de certificat, puis du certificat, est la solution adéquate au problème.

Aussi, il lui demande de lui indiquer à quelle échéance il sera possible au retraité de pouvoir demander à sa caisse de retraite de communiquer par voie électronique, en particulier lorsqu’il s’agit de demande de certificat de vie ; d’assurer une coordination entre les demandes des différentes caisses de retraite, afin qu’elles puissent échanger leurs informations et ne requièrent pas plus d’un certificat par an ; enfin, au retraité, de transmettre à sa caisse de retraite son certificat de vie par voie dématérialisée, directement ou par l’intermédiaire de son consulat.  »

 

22. mai, 2017

Comment sécuriser l’achat et la gestion à distance d’un bien immobilier

 

Oui, on peut être expatrié et investisseur immobilier heureux dans l’Hexagone !  A condition de prendre quelques précautions et de faire les bons choix. Explications

Gérer en direct ou déléguer ? Pour les expatriés, le débat est vite tranché. Déjà, pour l’acquéreur qui investit dans sa région de résidence, les pièges sont légion. Alors quand, en plus, les milliers de kilomètres s’additionnent, le moindre grain de sable transforme vite le rêve immobilier en cauchemar.

Dès l’achat, le choix du partenaire approprié va faire la différence. Exemple : de nombreux agents immobiliers – bien que bons professionnels – ne sont pas préparés aux contraintes du décalage horaire. Plus gênant encore : quand il faut, dans l’heure, prendre la décision de sauter (ou non) dans un avion pour une visite expresse d’un appartement de rêve… qui, en définitive, ne correspond pas à tous vos critères… Contrariant pour un local, dramatique pour un expat’. Pourtant, le bien idéal n’attendra pas non plus vos vacances. Alors mieux vaut avoir un interlocuteur bien au fait de vos enjeux.

C’est pourquoi,  première précaution à prendre : vous assurer que le professionnel auquel vous aurez recours dispose déjà, dans son portefeuille clients, d’une proportion suffisante d’expatriés. Ainsi, vous serez sûr qu’il connaît vraiment vos problématiques.

La deuxième précaution consiste à exiger que vous puissiez faire, sur simple demande, une visite virtuelle à 360° du bien convoité. Votre agent immobilier doit être les yeux que vous pouvez piloter à distance.

Après avoir conclu l’achat, d’autres difficultés restent à aplanir. Si vous optez pour de l’ancien, vous aurez généralement des travaux à réaliser. Choisir les entrepreneurs et, surtout, conduire un chantier, jusqu’à sa bonne fin, exige de la part du professionnel de la compétence et de la disponibilité.

Les embûches de la gestion locative

Les travaux terminés, commence le temps de la gestion locative, avec ses bénéfices, mais aussi ses embûches (impayés et sinistres  notamment).

Une solution consiste à donner procuration à votre agent immobilier ou éventuellement à un administrateur de biens. Ceux-ci pourront  gérer tous les aléas locatifs. Il en coûte généralement entre 6% et 9% du montant annuel TTC des loyers et charges.

Des alternatives existent

D’autres approches sont plus adaptées encore à l’investissement immobilier à distance. Par exemple, les résidences de services (résidences pour étudiants, personnes âgées, de loisirs ou d’affaires). Vous achetez un bien dans un ensemble immobilier réservé à la location. Vous signez un contrat avec l’exploitant qui se charge de meubler, de trouver les locataires, d'encaisser les loyers, d'assurer l'entretien et de vous reverser le montant du loyer convenu.

L’achat en nue-propriété peut aussi s’avérer un excellent moyen pour se constituer un patrimoine à crédit, faciliter sa succession, tout en se déchargeant de toutes les contraintes de gestion. Le mécanisme est simple : vous achetez les murs du bien et un bailleur professionnel achète l’usufruit pour une durée convenue (généralement 15 à 20 ans). Au terme de ce délai, vous récupérez, sans frais et sans fiscalité, le bien en pleine propriété, alors que vous l’avez acheté pour environ la moitié de sa valeur.

PAROLE D’EXPERT

Est-il plus compliqué pour un expatrié d’obtenir un financement immobilier ?

Charles Morin (Expatrissimmo) : Il faut savoir que toutes les banques n’acceptent pas les expatriés. Généralement, elles exigent que soit ouvert un compte dans une agence en France.

Par ailleurs, les organismes financiers spécialisés qui se portent garants auprès de la banque du remboursement du prêt sont très attentifs à la localisation des avoirs de l’emprunteur. On peut estimer avoir un excellent profil de revenus et ne pas satisfaire à l’ensemble des critères requis.

Enfin, contracter une assurance décès-invalidité peut être plus compliqué pour les expatriés résidant dans les pays considérés « à risques » par les assureurs.

Heureusement les agents immobiliers dédiés aux expatriés disposent, parmi leurs partenaires, d’organismes financiers habitués à gérer ce type de situations.

EXPATRISSIMMO

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Mail : contact@expatrissimmo.fr

Skype : secretariat_expatrissimmo

19. mai, 2017